Объект, который продает себя сам: почему инвестиции в строительство апарт-отеля — это оптимальное вложение ваших денег
Содержание
К вечным вопросам «Кто виноват?» и «Что делать?» в последнее время добавился еще один — «Куда нести деньги, чтобы не потерять и приумножить?».
Привычные инвестиции в акции и облигации ограничены. Что будет с рублем — непонятно: растущая инфляция «съедает» существенную часть сбережений. Какую валюту покупать — тоже вопрос, курс доллара и евро штормит на фоне санкций. Инвестировать в коммерческую недвижимость — правильное решение, но важно грамотно выбрать объект для вложений.
Мы попросили партнеров, профессионалов в сфере девелопмента и управления коммерческой недвижимостью, рассказать о плюсах инвестиции в строительство апарт-отеля, стоимости отделки и инженерного оснащения таких объектов и способах увеличить их привлекательность для покупателей.
Прочтите эту статью, чтобы узнать:
- Почему инвестиции в строительство апарт-отелей сейчас — оптимальный выбор для девелоперов
- Каким должен быть современный апарт-отель по мнению резидентов
- Как повысить привлекательность объекта и получить максимальную отдачу от инвестиции в строительство апарт-отеля
Почему инвестиции в строительство апарт-отелей — оптимальный выбор для девелопера
Мы регулярно общаемся с девелоперами и знаем, что сложно принимать решения в условиях полной неопределенности. Но смотреть, как капитал обесценивается, — тоже не вариант, поэтому инвестировать по-прежнему нужно. Главное — выбирать объекты для вложений с минимальным риском и максимально возможной в текущих условиях доходностью.
Способов инвестировать в коммерческую недвижимость множество, вы все их знаете. Можно вложиться в:
- отель,
- апарт-отель,
- коворкинг или классическую офисную недвижимость,
- ресторан,
- складское пространство и т. п.
У каждого варианта есть плюсы и минусы, выбор зависит от вашего опыта и специализации, бюджета, региона, где работаете. Важно помнить о том, что любой бизнес может попасть под ограничения, как было во время пандемии, или пострадать из-за санкций, поэтому безопаснее вкладываться в многофункциональные объекты, чтобы диверсифицировать риски.
Сегодня хотим рассказать об инвестициях в строительство апарт-отелей как способе надежно вложить и приумножить деньги, а также о преимуществах таких объектов перед классическими отелями. Вот 3 причины инвестировать в коммерческую недвижимость в формате апарт-отеля:
Стоимость апартаментов в апарт-отелях в очередной раз выросла
Компания Nikoliers в своем отчете сообщает, что за первое полугодие 2022 года стоимость апартаментов увеличилась на 11% по сравнению со вторым полугодием 2021 года: с 96 577 до 106 720 рублей за квадратный метр (с НДС).
Пандемия продемонстрировала устойчивость этой бизнес-модели
Пока классические отели вынуждены были закрываться по распоряжению властей, апарт-отели полноценно работали. Их резиденты могли готовить на собственных кухнях или заказывать бесконтактную доставку еды, пользоваться услугами прачечной и другими дополнительными сервисами, а значит — минимизировать контакт с посторонними и риск заразиться.
Всё больше людей отдает предпочтение апарт-отелям перед арендой квартиры
Вот лишь некоторые причины популярности апартаментов для арендаторов:
- В конечном итоге это дешевле: не нужно платить риелтору, оставлять залог, покупать постельное, посуду, бытовую технику, мебель и другие необходимые для комфортного проживания вещи. В апартаментах есть всё: от тапочек и зубной щетки до вилки и штопора. А еще управляющая компания обеспечивает уборку и оказывает ряд других услуг.
- Проще сменить локацию — при переезде из одного апарт-отеля в другой не придется везти с собой кучу вещей или избавляться от старых и покупать им замену.
- Заезжаешь в чистые апартаменты, где всё новое — не нужно неделю убирать после предыдущих жильцов.
- Можно заказать регулярную уборку и забыть об этой нелюбимой многими рутинной задаче.
- Договор аренды заключается с юридическим лицом: в нём четко прописаны права и обязанности обеих сторон, что сводит к минимуму риск возникновения конфликтов.
Грамотно спроектированный апарт-отель вы без труда продадите по юнитам частным инвесторам, которые передадут их вашей управляющей компании для последующей сдачи в аренду. У вас останется недвижимость, которая со временем капитализируется и будет постоянно приносить прибыль. Даже в нестандартных ситуациях типа пандемии вы не потеряете этот актив и получите средства на покрытие коммунальных и эксплуатационных расходов.
Вот как работают инвестиции в апарт-отели для девелоперов:
- Вы строите апарт-отель, а потом продаете его по юнитам собственникам — инвесторам, которые хотят зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду.
- Владельцы после полной комплектации передают апартаменты управляющей компании (отельному оператору).
- Управляющая компания формирует номерной фонд и начинает работать как объект размещения — гостиница, где есть всё для комфортного проживания на любой срок.
- Апартаменты сдаются посуточно или долгосрочно — зависит от концепции апарт-отеля и его расположения.
- Собственники апартаментов зарабатывают минимум 25 000 рублей в месяц, но заработок может быть в несколько раз больше — наши партнеры работали на объекте, где владельцы видовых студий за вычетом всех расходов летом получали по 130 000 рублей в месяц.
- Вы как девелопер путем продажи апартаментов и их оснащения возвращаете часть вложенных в строительство средств и в дальнейшем получаете дополнительную прибыль от управления. Управляющая компания имеет определенный % за свои услуги: от 10% до 25% дохода, полученного от сдачи номера в аренду посуточно или на долгий срок
Управляющая компания берет на себя:
- изучение рынка, оценку спроса;
- разработку сайта апарт-отеля и его продвижение;
- разработку маркетинговой стратегии, рекламу апарт-отеля;
- привлечение арендаторов, подписание договоров, бронь апартаментов, контроль загруженности отеля;
- работу с резидентами;
- анализ обратной связи, изучение отзывов и корректировку сервиса / маркетинговой стратегии на основании полученных результатов.
Каким должен быть современный апарт-отель по мнению резидентов
Чтобы объект работал на вас и приносил прибыль, важно не додумывать за потенциальных клиентов, а опираться на реальный пользовательский опыт — изучить рынок, собрать и проанализировать отзывы гостей подобных апарт-отелей, понять, что им нравится, а что провоцирует негатив. Для этого на этапе планирования проекта стоит подключить профильных экспертов, специализирующихся на девелопменте и управлении коммерческой недвижимостью.
Наша студия работает в связке с консалтинговой компанией, которая участвовала в создании комплекса апартаментов SALUT, апарт-отелей VALO, DOCKLANDS, RIDGE и десятков других успешных проектов. Ее специалисты помогут и вам с проведением маркетингового исследования и изучением аудитории, формированием концепции бренда, эксплуатации и управления, функциональной и культурной концепции, концепции финансовой деятельности, правовой и HR концепции, координацией проекта.
Обсудить инвестиции в строительство апарт-отеля
Если обобщить, ожидания сегодняшних резидентов апарт-отелей можно сформулировать так:
- Высокий уровень технического оснащения. Пандемия коронавируса ускорила процесс внедрения бесконтактных и «умных» технологий в отельной индустрии. Потребители становятся всё более технически подкованными и требовательными, что привело к повышению минимального стандарта в последние годы.
- Экологичность. Из тренда развилась новая норма — гости, которые заботятся об окружающей среде, ищут апарт-отели, где экономят ресурсы, сортируют мусор и используют экологичные материалы.
- Здоровая атмосфера. Забота о здоровье резидентов и персонала должна проявляться во всем: от качества воздуха, воды и количества естественного освещения до оптимальной температуры в помещениях.
- Многофункциональность. Резиденты ожидают, что в апарт-отеле можно будет не только ночевать, но и работать, встречаться с друзьями, посещать ресторан или бар, арендовать место для хранения личных вещей и получать все необходимые услуги. Важно, чтобы апартаменты и общественные зоны комплекса были продуманы до мелочей, грамотно спроектированы и приятны глазу.
Кроме собственно апартаментов, которые сдаются в аренду посуточно или на длительный срок, в вашем будущем апарт-отеле должны быть:
- Рабочее пространство.
Работать из дома могут не все: у одного ребенок, другому атмосфера не та. Важно предусмотреть на территории апарт-отеля пространство, где можно забронировать рабочее место, переговорную или конференц-зал. Бронирование обычно осуществляется через администратора, но есть современные системы, позволяющие контролировать загруженность помещений в режиме реального времени и бронировать места онлайн.
Насколько масштабным будет рабочее пространство — зависит от количества апартаментов и бюджета проекта.
Можно оборудовать места для работы во входной или лаунж-зоне комплекса. В проекте общественных функциональных зон апарт-отеля VALO мы предложили расположить в холле диваны и кресла с небольшими столиками, которые можно использовать в том числе для работы с ноутбуком или беседы, не требующей приватности.
В клубном доме Meltzer Hall для работы и встреч используются лаунж-зоны: женская — более яркая, с красными и розовыми элементами, и мужская — оформленная в сдержанных тонах. В обоих пространствах много картин, скульптур и других интересных элементов декора.

В женской лаунж-зоне яркие акценты расставлены с помощью арт-объектов, среди которых — розовый рояль и торшер, основание которого имеет форму женской фигуры.

Мужская лаунж-зона оформлена с использованием серого, зеленого и синего цветов. Здесь тоже присутствуют картины и оригинальный светильник в виде женской фигуры.
Для лофт-квартала Docklands команда Designic спроектировала собственный коворкинг, который, по независящим от нас причинам, не был реализован в таком формате. В нём были предусмотрены зона open space с рабочими местами разного типа, переговорная и конференц-зал. Такой коворкинг мог бы полноценно удовлетворить потребности резидентов в пространстве для работы.

В open space мы предложили разместить как полноценные столы для тех, кто работает за большим монитором, так и места для людей, которым достаточно ноутбука или планшета. Столы разделены на отдельные рабочие места перегородками с акустическими свойствами, поглощающими звук и препятствующими возникновению фонового шума.

Переговорная могла бы использоваться для встреч с партнерами и клиентами, проведения презентаций. Специальное напольное покрытие и плотные шторы призваны не допустить распространения звука за пределы помещения и сохранить приватность.

Конференц-зал с амфитеатром был задуман как место для проведения мероприятий разного формата: как обучающих, так и культурных. Мячи, которые вы видите на визуализации, — нестандартная альтернатива стульям. Сидя на таком, человек вынужден постоянно держать равновесие, что способствует концентрации на задаче и помогает найти оптимальное решение.
- Заведения общественного питания.
Резиденты оценят возможность купить кофе, свежую выпечку или полноценно поесть рядом с домом. Часто в проект апарт-отеля закладывают площади для кафе, пекарни или ресторана, которые потом сдаются в аренду.
Так для лофт-квартала Docklands наша команда спроектировала компактное экспресс-кафе. На площади 43 м² удалось расположить торговый зал, торговую зону, открытую зону для приготовления суши и вок, подсобное помещение и места для хранения.

Поскольку специализация бистро — азиатские блюда, мы предложили использовать в оформлении натуральные материалы и декор нейтральных оттенков. Круглые светильники из рисовой бумаги выполняют практическую функцию — частично закрывают коммуникации, а также способствуют созданию wow-эффекта — гости часто фотографируют их и выкладывают в социальные сети.

В зале всего 8 мест — заведение продает еду навынос, внутри гости ждут свои заказы и могут выпить кофе с видом на благоустроенный дворик.
- Детские и спортивные площадки, спортивный зал, места для отдыха и общения резидентов.
В проекте благоустройства территории лофт-квартала Docklands мы учли логику перемещения резидентов и постарались разделить их потоки, чтобы всем было комфортно.

Для тех, кто хочет отдохнуть в тишине, предложили установить скамейки вдали от детских площадок, на достаточном расстоянии друг от друга. Вокруг деревья, что способствует релаксации.

Для малышей предусмотрели отдельную площадку с безопасными элементами по возрасту, где их не собьют с ног активные старшие дети. Для сопровождающих взрослых предложили установить скамейку, откуда удобно наблюдать за своим чадом.

Во дворе спроектировали детскую площадку с горками и другими крупными элементами. Здесь использовано безопасное прорезиненное покрытие, которое смягчает падение и помогает избежать серьезных травм.

На территории лофт-квартала разместили оригинальные подвесные кресла, которые полюбились и взрослым, и детям.

В зоне отдыха установили удобные диваны из серии садовой мебели. Они износостойкие, не выгорают и легко чистятся, что принципиально важно с учетом размещения на улице и активного использования разными людьми.
Территория лофт-квартала получилась фотогеничной, что на руку владельцам — резиденты и гости делают фото и размещают их в социальных сетях, чем обеспечивают комплексу бесплатную дополнительную рекламу.

Такие фото размещаются и в аккаунте Docklands.
- Пространства для хранения вещей.
Апартаменты — это преимущественно маленькие помещения, где на небольшой площади стараются уместить всё: и кухню, и зону отдыха, и рабочее пространство, и санузел. Если они грамотно спроектированы, там будет достаточно мест для хранения, чтобы удовлетворить потребности как посуточных, так и долгосрочных арендаторов. Но люди всё равно обрастают вещами, поэтому аренда пространств для хранения очень востребована — это удобство для резидентов и дополнительный источник дохода для собственников либо управляющей компании.
Зоны для хранения можно разместить на техническом этаже, крыше или прямо на жилых этажах.
Альтернатива — установить на свободной площади контейнеры, разделить на ячейки и сдавать их в аренду.
- Дополнительные сервисы.
Резиденты апарт-отелей высоко оценивают службы, которые призваны упростить им жизнь. Это могут быть:
- прачечная;
- химчистка;
- пункт выдачи посылок;
- консьерж-служба, сотрудники которой помогут с вызовом такси, отправкой почты, поиском и резервацией билетов и т. д.
Такое многофункциональное пространство для жизни и работы более востребовано, чем стандартный апарт-отель, приносит больший доход и не закроется одним днем в случае введения очередных ограничений.
Как повысить ценность объекта и получить максимальную прибыль от инвестиции в строительство апарт-отеля
На стоимость объекта и прибыль, которую он приносит, влияют два основных фактора:
- расположение апарт-отеля;
- грамотная планировка и дизайнерское оформление апартаментов и общественных пространств.
Расположение апарт-отеля
На вопрос «Где строить апарт-отели, если решили в них инвестировать?» однозначного ответа нет. По опыту наших партнеров, самые успешные проекты расположены в городах-миллионниках (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Краснодар и т. д.), курортных регионах (Сочи и другие курорты Краснодарского края), а также там, где активно развивается промышленность (Владивосток, Хабаровский край). Но и остальные города не стоит сбрасывать со счетов: «серый» рынок арендного жилья в регионах постепенно уступает апарт-отелям.
В любом городе стоит выбирать место поближе к метро и остановкам других видов общественного транспорта. Если транспортная развязка в месте строительства будущего апарт-отеля не лучшая, это должно чем-то компенсироваться: развитой инфраструктурой, многофункциональностью, красивыми видами. Например, апарт-отель Docklands в Санкт-Петербурге расположен достаточно далеко от остановок общественного транспорта и от метро, но при этом обладает уникальными видовыми характеристиками: из окон некоторых апартаментов видны Нева, «Газпром Арена», «Лахта-центр» и другие интересные объекты.

Из окон премиального панорамного люкса открывается вид на Неву, стадион и «Лахта-центр».
Конечно, стоимость квадратного метра и аренды тем выше, чем ближе апарт-отель к центру. Но объекты на окраине, в районе с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой, тоже приносят стабильный доход. Скажем, если апарт-отель расположен недалеко от университета и предлагает апартаменты площадью 15-18 квадратных метров, им заинтересуются родители, которые хотят обеспечить детям-студентам комфортные условия для учебы.
Планировка и дизайнерское оформление апарт-отеля
На стоимость объекта и доход, который он приносит, непосредственно влияет то, насколько грамотно был разработан дизайн-проект апартаментов и общественных пространств.
Важно, чтобы дизайн-студия, которой вы доверите свой объект, специализировалась на коммерческих пространствах, т. к. у них есть своя специфика:
- Используются особые материалы и мебель — износостойкие, легко очищающиеся, безопасные в эксплуатации.
- Должны быть соблюдены требования ряда нормативных актов, например, по пожарной безопасности, нарушение которых чревато минимум штрафом, максимум — трагедией.
- Планировка и оформление апарт-отеля должны быть такими, чтобы соответствовать ожиданиям самых разных резидентов, которые будут в нём жить, — молодых и пожилых, с детьми и без, работающих в офисе и удаленно, здоровых и с особыми потребностями.
Участие в проекте профессиональной студии, которая специализируется на коммерческих пространствах, поможет продать апартаменты инвесторам и сдавать их в аренду дороже, а также избежать лишних трат в процессе создания объекта и серьезных проблем с контролирующими органами. Вот несколько неочевидных плюсов участия команды профессиональной специализированной дизайн-студии в проекте:
- Мало кто об этом говорит, но ошибки в дизайне интерьеров апарт-отеля приводят к тому, что срок реновации номерного фонда (замены мебели, оснащения и так далее) наступает очень быстро. Получается, что вы только начали зарабатывать и уже вынуждены вкладываться в обновление объекта.
- Продуманный дизайн апартаментов и сопутствующих коммерческих пространств (например, коворкинга) влияет на восприятие объекта резидентами, и значит, на отзывы и продажи. Если апарт-отель спроектирован так, что удовлетворяет потребности постоянно меняющихся самых разных жильцов, в какой-то момент начинает работать «сарафанное радио» и объект дальше продает сам себя.
- Опытные дизайнеры помогают сэкономить. Они могут просчитать бюджет на основании уже реализованных подобных проектов, подсказать, где можно сократить расходы, а где — лучше не стоит. А также при необходимости откорректируют проект так, чтобы его можно было воплотить в жизнь за меньшую сумму без потери качества.
- Риск срыва сроков минимальный. У профильной студии есть ресурс, инструменты, понимание того, как создать рабочую документацию и организовать работу над проектом так, чтобы реализовать его в разумные сроки.
- Процессы ввода объекта в эксплуатацию и его классификации проходят гладко. По закону с 2021 года каждый апарт-отель должен пройти сертификацию и получить категорию, для чего нужно обратиться в специальную аккредитованную организацию. Чем больше у объекта «звезд», тем выше требования к нему. Он должен обладать определенным набором инженерных систем, предметов в оснащении номерного фонда, отвечать требованиям по пожарной безопасности и прочее. Все участники проекта должны понимать требования, которые нужно выполнить, чтобы ввести объект в эксплуатацию. Иначе придется исправлять недочеты, а это — время и деньги.
Мы специализируемся на коммерческих объектах с 2016 года и за это время оформили более 100 офисов крупных российских и международных компаний, популярных коворкингов, апарт-отелей и других общественных пространств. Поможем сделать так, чтобы ваши инвестиции в строительство апарт-отеля были максимально прибыльными.
Обсудить проект!Поможем грамотно инвестировать в строительство апарт-отеля и создать объект, который будет продавать себя сам.
Рекомендуем к прочтению

Дизайн-проект лобби Best Western Zoom Hotel: природные формы, натуральные материалы и интересные арт-объекты
Застройщик ФСК доверил нашей команде оформление зоны лобби-бара и лаунж-зоны отеля Best Western Zoom. Этот объект, который возводится в Санкт-Петербурге, входит в международную сеть Best Western Hotel Group. В кейсе рассказали и показали, каким будет это пространство!

Идеальные растения для озеленения офиса: варианты, которые сделают рабочие места уютнее, а сотрудников — здоровее и продуктивнее
В дизайне современных офисов довольно много живых растений. Их можно встретить на полу, стенах, полках, потолке и рабочих столах.
Растения помогают сделать интерьер уютнее, завершить концепцию проекта.
В статье мы рассказали, насколько оправдано обилие живых растений в офисе, какие неприхотливые варианты стоит рассмотреть, а также как за ними ухаживать, чтобы надолго сохранить их декоративный вид.