Объект, который продает себя сам: почему инвестиции в строительство апарт-отеля — это оптимальное вложение ваших денег

К вечным вопросам «Кто виноват?» и «Что делать?» в последнее время добавился еще один — «Куда нести деньги, чтобы не потерять и приумножить?».

Привычные инвестиции в акции и облигации ограничены. Что будет с рублем — непонятно: растущая инфляция «съедает» существенную часть сбережений. Какую валюту покупать — тоже вопрос, курс доллара и евро штормит на фоне санкций. Инвестировать в коммерческую недвижимость — правильное решение, но важно грамотно выбрать объект для вложений.

Мы попросили партнеров, профессионалов в сфере девелопмента и управления коммерческой недвижимостью, рассказать о плюсах инвестиции в строительство апарт-отеля, стоимости отделки и инженерного оснащения таких объектов и способах увеличить их привлекательность для покупателей.

Почему инвестиции в строительство апарт-отелей — оптимальный выбор для девелопера

Мы регулярно общаемся с девелоперами и знаем, что сложно принимать решения в условиях полной неопределенности. Но смотреть, как капитал обесценивается, — тоже не вариант, поэтому инвестировать по-прежнему нужно. Главное — выбирать объекты для вложений с минимальным риском и максимально возможной в текущих условиях доходностью.

Способов инвестировать в коммерческую недвижимость множество, вы все их знаете. Можно вложиться в:

• отель,
• апарт-отель,
• коворкинг или классическую офисную недвижимость,
• ресторан,
• складское пространство и т. п.

У каждого варианта есть плюсы и минусы, выбор зависит от вашего опыта и специализации, бюджета, региона, где работаете. Важно помнить о том, что любой бизнес может попасть под ограничения, как было во время пандемии, или пострадать из-за санкций, поэтому безопаснее вкладываться в многофункциональные объекты, чтобы диверсифицировать риски.

Сегодня хотим рассказать об инвестициях в строительство апарт-отелей как способе надежно вложить и приумножить деньги, а также о преимуществах таких объектов перед классическими отелями. Вот 3 причины инвестировать в коммерческую недвижимость в формате апарт-отеля:

Стоимость апартаментов в апарт-отелях в очередной раз выросла

Компания Nikoliers в своем отчете сообщает, что за первое полугодие 2022 года стоимость апартаментов увеличилась на 11% по сравнению со вторым полугодием 2021 года: с 96 577 до 106 720 рублей за квадратный метр (с НДС).

Пандемия продемонстрировала устойчивость этой бизнес-модели

Пока классические отели вынуждены были закрываться по распоряжению властей, апарт-отели полноценно работали. Их резиденты могли готовить на собственных кухнях или заказывать бесконтактную доставку еды, пользоваться услугами прачечной и другими дополнительными сервисами, а значит — минимизировать контакт с посторонними и риск заразиться.

Всё больше людей отдает предпочтение апарт-отелям перед арендой квартиры

Вот лишь некоторые причины популярности апартаментов для арендаторов:

• В конечном итоге это дешевле: не нужно платить риелтору, оставлять залог, покупать постельное, посуду, бытовую технику, мебель и другие необходимые для комфортного проживания вещи. В апартаментах есть всё: от тапочек и зубной щетки до вилки и штопора. А еще управляющая компания обеспечивает уборку и оказывает ряд других услуг.
• Проще сменить локацию — при переезде из одного апарт-отеля в другой не придется везти с собой кучу вещей или избавляться от старых и покупать им замену.
• Заезжаешь в чистые апартаменты, где всё новое — не нужно неделю убирать после предыдущих жильцов.
• Можно заказать регулярную уборку и забыть об этой нелюбимой многими рутинной задаче.
• Договор аренды заключается с юридическим лицом: в нём четко прописаны права и обязанности обеих сторон, что сводит к минимуму риск возникновения конфликтов.

 

Грамотно спроектированный апарт-отель вы без труда продадите по юнитам частным инвесторам, которые передадут их вашей управляющей компании для последующей сдачи в аренду. У вас останется недвижимость, которая со временем капитализируется и будет постоянно приносить прибыль. Даже в нестандартных ситуациях типа пандемии вы не потеряете этот актив и получите средства на покрытие коммунальных и эксплуатационных расходов.

Вот как работают инвестиции в апарт-отели для девелоперов:

• Вы строите апарт-отель, а потом продаете его по юнитам собственникам — инвесторам, которые хотят зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду.
• Владельцы после полной комплектации передают апартаменты управляющей компании (отельному оператору).
• Управляющая компания формирует номерной фонд и начинает работать как объект размещения — гостиница, где есть всё для комфортного проживания на любой срок.
• Апартаменты сдаются посуточно или долгосрочно — зависит от концепции апарт-отеля и его расположения.
• Собственники апартаментов зарабатывают минимум 25 000 рублей в месяц, но заработок может быть в несколько раз больше — наши партнеры работали на объекте, где владельцы видовых студий за вычетом всех расходов летом получали по 130 000 рублей в месяц.
• Вы как девелопер путем продажи апартаментов и их оснащения возвращаете часть вложенных в строительство средств и в дальнейшем получаете дополнительную прибыль от управления. Управляющая компания имеет определенный % за свои услуги: от 10% до 25% дохода, полученного от сдачи номера в аренду посуточно или на долгий срок

 

Управляющая компания берет на себя:

• изучение рынка, оценку спроса;
• разработку сайта апарт-отеля и его продвижение;
• разработку маркетинговой стратегии, рекламу апарт-отеля;
• привлечение арендаторов, подписание договоров, бронь апартаментов, контроль загруженности отеля;
• работу с резидентами;
• анализ обратной связи, изучение отзывов и корректировку сервиса / маркетинговой стратегии на основании полученных результатов.

 

Каким должен быть современный апарт-отель по мнению резидентов

Чтобы объект работал на вас и приносил прибыль, важно не додумывать за потенциальных клиентов, а опираться на реальный пользовательский опыт — изучить рынок, собрать и проанализировать отзывы гостей подобных апарт-отелей, понять, что им нравится, а что провоцирует негатив. Для этого на этапе планирования проекта стоит подключить профильных экспертов, специализирующихся на девелопменте и управлении коммерческой недвижимостью.

 

 

Если обобщить, ожидания сегодняшних резидентов апарт-отелей можно сформулировать так:

• Высокий уровень технического оснащения. Пандемия коронавируса ускорила процесс внедрения бесконтактных и «умных» технологий в отельной индустрии. Потребители становятся всё более технически подкованными и требовательными, что привело к повышению минимального стандарта в последние годы.

• Экологичность. Из тренда развилась новая норма — гости, которые заботятся об окружающей среде, ищут апарт-отели, где экономят ресурсы, сортируют мусор и используют экологичные материалы.

• Здоровая атмосфера. Забота о здоровье резидентов и персонала должна проявляться во всем: от качества воздуха, воды и количества естественного освещения до оптимальной температуры в помещениях.
• Многофункциональность. Резиденты ожидают, что в апарт-отеле можно будет не только ночевать, но и работать, встречаться с друзьями, посещать ресторан или бар, арендовать место для хранения личных вещей и получать все необходимые услуги. Важно, чтобы апартаменты и общественные зоны комплекса были продуманы до мелочей, грамотно спроектированы и приятны глазу.

 

Кроме собственно апартаментов, которые сдаются в аренду посуточно или на длительный срок, в вашем будущем апарт-отеле должны быть:

• Рабочее пространство.

Работать из дома могут не все: у одного ребенок, другому атмосфера не та. Важно предусмотреть на территории апарт-отеля пространство, где можно забронировать рабочее место, переговорную или конференц-зал. Бронирование обычно осуществляется через администратора, но есть современные системы, позволяющие контролировать загруженность помещений в режиме реального времени и бронировать места онлайн.

Насколько масштабным будет рабочее пространство — зависит от количества апартаментов и бюджета проекта.

Можно оборудовать места для работы во входной или лаунж-зоне комплекса. В проекте общественных функциональных зон апарт-отеля VALO мы предложили расположить в холле диваны и кресла с небольшими столиками, которые можно использовать в том числе для работы с ноутбуком или беседы, не требующей приватности.

 

В клубном доме Meltzer Hall для работы и встреч используются лаунж-зоны: женская — более яркая, с красными и розовыми элементами, и мужская — оформленная в сдержанных тонах. В обоих пространствах много картин, скульптур и других интересных элементов декора.

 

 

Для лофт-квартала Docklands команда Designic спроектировала собственный коворкинг, который, по независящим от нас причинам, не был реализован в таком формате. В нём были предусмотрены зона open space с рабочими местами разного типа, переговорная и конференц-зал. Такой коворкинг мог бы полноценно удовлетворить потребности резидентов в пространстве для работы.

 

 

 

 

• Заведения общественного питания.

Резиденты оценят возможность купить кофе, свежую выпечку или полноценно поесть рядом с домом. Часто в проект апарт-отеля закладывают площади для кафе, пекарни или ресторана, которые потом сдаются в аренду.

Так для лофт-квартала Docklands наша команда спроектировала компактное экспресс-кафе. На площади 43 м² удалось расположить торговый зал, торговую зону, открытую зону для приготовления суши и вок, подсобное помещение и места для хранения.

 

 

• Детские и спортивные площадки, спортивный зал, места для отдыха и общения резидентов.

В проекте благоустройства территории лофт-квартала Docklands мы учли логику перемещения резидентов и постарались разделить их потоки, чтобы всем было комфортно.

 

 

 

 

 

Территория лофт-квартала получилась фотогеничной, что на руку владельцам — резиденты и гости делают фото и размещают их в социальных сетях, чем обеспечивают комплексу бесплатную дополнительную рекламу.

 

• Пространства для хранения вещей.

Апартаменты — это преимущественно маленькие помещения, где на небольшой площади стараются уместить всё: и кухню, и зону отдыха, и рабочее пространство, и санузел. Если они грамотно спроектированы, там будет достаточно мест для хранения, чтобы удовлетворить потребности как посуточных, так и долгосрочных арендаторов. Но люди всё равно обрастают вещами, поэтому аренда пространств для хранения очень востребована — это удобство для резидентов и дополнительный источник дохода для собственников либо управляющей компании.

Зоны для хранения можно разместить на техническом этаже, крыше или прямо на жилых этажах.

 

Альтернатива — установить на свободной площади контейнеры, разделить на ячейки и сдавать их в аренду.

 

• Дополнительные сервисы.

Резиденты апарт-отелей высоко оценивают службы, которые призваны упростить им жизнь. Это могут быть:

• прачечная;
• химчистка;
• пункт выдачи посылок;
• консьерж-служба, сотрудники которой помогут с вызовом такси, отправкой почты, поиском и резервацией билетов и т. д.

Такое многофункциональное пространство для жизни и работы более востребовано, чем стандартный апарт-отель, приносит больший доход и не закроется одним днем в случае введения очередных ограничений.

 

Как повысить ценность объекта и получить максимальную прибыль от инвестиции в строительство апарт-отеля

На стоимость объекта и прибыль, которую он приносит, влияют два основных фактора:

• расположение апарт-отеля;
• грамотная планировка и дизайнерское оформление апартаментов и общественных пространств.

 

Расположение апарт-отеля

На вопрос «Где строить апарт-отели, если решили в них инвестировать?» однозначного ответа нет. По опыту наших партнеров, самые успешные проекты расположены в городах-миллионниках (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Краснодар и т. д.), курортных регионах (Сочи и другие курорты Краснодарского края), а также там, где активно развивается промышленность (Владивосток, Хабаровский край). Но и остальные города не стоит сбрасывать со счетов: «серый» рынок арендного жилья в регионах постепенно уступает апарт-отелям.

В любом городе стоит выбирать место поближе к метро и остановкам других видов общественного транспорта. Если транспортная развязка в месте строительства будущего апарт-отеля не лучшая, это должно чем-то компенсироваться: развитой инфраструктурой, многофункциональностью,  красивыми видами. Например, апарт-отель Docklands в Санкт-Петербурге расположен достаточно далеко от остановок общественного транспорта и от метро, но при этом обладает уникальными видовыми характеристиками: из окон некоторых апартаментов видны Нева, «Газпром Арена», «Лахта-центр» и другие интересные объекты.

 

Конечно, стоимость квадратного метра и аренды тем выше, чем ближе апарт-отель к центру. Но объекты на окраине, в районе с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой, тоже приносят стабильный доход. Скажем, если апарт-отель расположен недалеко от университета и предлагает апартаменты площадью 15-18 квадратных метров, им заинтересуются родители, которые хотят обеспечить детям-студентам комфортные условия для учебы.

 

Планировка и дизайнерское оформление апарт-отеля

На стоимость объекта и доход, который он приносит, непосредственно влияет то, насколько грамотно был разработан дизайн-проект апартаментов и общественных пространств.

Важно, чтобы дизайн-студия, которой вы доверите свой объект, специализировалась на коммерческих пространствах, т. к. у них есть своя специфика:

• Используются особые материалы и мебель — износостойкие, легко очищающиеся, безопасные в эксплуатации.
• Должны быть соблюдены требования ряда нормативных актов, например, по пожарной безопасности, нарушение которых чревато минимум штрафом, максимум — трагедией.
• Планировка и оформление апарт-отеля должны быть такими, чтобы соответствовать ожиданиям самых разных резидентов, которые будут в нём жить, — молодых и пожилых, с детьми и без, работающих в офисе и удаленно, здоровых и с особыми потребностями.

Участие в проекте профессиональной студии, которая специализируется на коммерческих пространствах, поможет продать апартаменты инвесторам и сдавать их в аренду дороже, а также избежать лишних трат в процессе создания объекта и серьезных проблем с контролирующими органами. Вот несколько неочевидных плюсов участия команды профессиональной специализированной дизайн-студии в проекте:

• Мало кто об этом говорит, но ошибки в дизайне интерьеров апарт-отеля приводят к тому, что срок реновации номерного фонда (замены мебели, оснащения и так далее) наступает очень быстро. Получается, что вы только начали зарабатывать и уже вынуждены вкладываться в обновление объекта.

• Продуманный дизайн апартаментов и сопутствующих коммерческих пространств (например, коворкинга) влияет на восприятие объекта резидентами, и значит, на отзывы и продажи. Если апарт-отель спроектирован так, что удовлетворяет потребности постоянно меняющихся самых разных жильцов, в какой-то момент начинает работать «сарафанное радио» и объект дальше продает сам себя.

• Опытные дизайнеры помогают сэкономить. Они могут просчитать бюджет на основании уже реализованных подобных проектов, подсказать, где можно сократить расходы, а где — лучше не стоит. А также при необходимости откорректируют проект так, чтобы его можно было воплотить в жизнь за меньшую сумму без потери качества.

• Риск срыва сроков минимальный. У профильной студии есть ресурс, инструменты, понимание того, как создать рабочую документацию и организовать работу над проектом так, чтобы реализовать его в разумные сроки.
• Процессы ввода объекта в эксплуатацию и его классификации проходят гладко. По закону с 2021 года каждый апарт-отель должен пройти сертификацию и получить категорию, для чего нужно обратиться в специальную аккредитованную организацию. Чем больше у объекта «звезд», тем выше требования к нему. Он должен обладать определенным набором инженерных систем, предметов в оснащении номерного фонда, отвечать требованиям по пожарной безопасности и прочее. Все участники проекта должны понимать требования, которые нужно выполнить, чтобы ввести объект в эксплуатацию. Иначе придется исправлять недочеты, а это — время и деньги.